Эскроу – что это значит?

С 1 июля 2019 года в России изменилась схема финансирования строительства жилых многоэтажек. Теперь оно должно вестись через эскроу-счета. Что означает это красивое слово и что изменилось для вас лично, если вы как раз сейчас покупаете квартиру в новостройке?

Прежде всего, учтите: вполне возможно, что для вас пока не изменилось ничего. Как это часто бывает при смене одних правил другими, всё начинается с переходного периода. В ближайшие два-три года многие застройщики будут работать по той же схеме, что и раньше. Заключать договоры долевого участия (ДДУ) с покупателями, получать от покупателей деньги и строить. Получит ли ваш девелопер разрешение пока что финансировать стройку по-старому – это зависит от степени готовности объекта и от того, много ли ДДУ на квартиры в вашем жилом комплексе он уже успел заключить. Помимо этого, имеет значение статус самого девелопера: у системообразующих компаний есть дополнительные привилегии.

Итак, первый совет покупателю новостройки после 1 июля: спросите своего риэлтора, имеют ли новые правила отношение именно к вашей квартире.

Если всё-таки имеют, то всё равно для вас изменилось не так уж много. По новым правилам, покупатель так же, как раньше, заключает договор долевого участия со строительной компанией. Но если раньше после этого деньги покупателя поступали на счёт застройщика, и тот мог использовать их для ведения любой из своих строек, то теперь ваши деньги лягут на специальный счёт в банке – эскроу-счёт, открытый специально под строительство именно вашего жилого комплекса. Эскроу-счёт – это, фактически, беспроцентный депозит, на котором деньги покупателей лежат до тех пор, пока их дом не будет сдан в эксплуатацию.

Если всё идёт по плану, то в назначенный срок покупатели получают ключи от квартир, а застройщик – деньги с эскроу-счёта. Если же что-то пошло не так – например, строительная компания обанкротилась, – то покупатели больше не рискуют превратиться в обманутых дольщиков, оставшись и без квартиры, и без денег. Покупатель сможет либо забрать свои деньги из банка, либо, при желании, потребовать свою квартиру через суд – если дом всё-таки достроен.

А если разорится банк? Деньги на каждом эскроу-счету застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей. При этом средняя стоимость жилья в России – около трёх миллионов, и даже в Москве, с её высокими ценами, 10 миллионов – весьма неплохой бюджет для покупки новостройки эконом-класса. Таким образом, подавляющее большинство покупателей и в этом случае получат всю сумму назад.

Итак, если вы занимаетесь покупкой квартиры в новостройке прямо сейчас, то пока что больших изменений вы не заметите. Если ваш застройщик начал работать по новым правилам, вам только придётся подписать один договор, которого в старой схеме не было – трёхсторонний договор между вами, застройщиком и банком, открывающим эскроу-счёт.

А вот в будущем, и вовсе не далёком, переход на эскроу-счета обещает большие изменения на рынке новостроек. Эксперты предполагают, что мелкие строительные компании будут вынуждены уйти с рынка – либо совсем, либо перейти под бренд кого-то из крупных игроков, приобретя его франшизу. Крупные застройщики устоят, но и для них переход на новые условия финансирования будет труден. И в итоге – квартиры в новостройках подорожают. Поэтому второй совет покупателю новостройки после 1 июля звучит так: если вам нужна квартира в новом доме, не откладывайте – постарайтесь купить её сейчас.

call call call call