А ремонтировать кто будет?

Если квартира сдана в аренду, рано или поздно всплывает роковой вопрос: а кто будет делать ремонт?

Многие на этот вопрос отвечают так: если что-то сломалось от старости, то ремонтировать должен хозяин, а если от неправильной эксплуатации – съёмщик. Просто и понятно. Осталось только выяснить, отчего дверь ванной окончательно перекосилась и перестала закрываться: давно уже была косая – значит, пусть ремонтирует хозяин? Или съёмщик её слишком сильно дёрнул, пытаясь открыть? Да нет, она просто от сырости разбухла. А сырость – оттого, что съёмщик ванную плохо просушивал после мытья… А почему её надо как-то специально просушивать? Почему у хозяина вентиляция не работает нормально?

Так можно спорить до бесконечности – значит, пора заглянуть в закон. В статье 616 Гражданского кодекса РФ сказано: «если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды», то капитальный ремонт должен делать собственник жилого помещения, а текущий ремонт – арендатор. Ну, наконец-то разобрались. Теперь надо только провести чёткую границу между капитальным ремонтом и текущим. Если строительство и ремонт – не ваша профессия, сделать это будет нелегко.

А если почитать, что пишут специалисты, то выяснится, что капитальный ремонт – это замена электропроводки, розеток и потолочных светильников, замена труб и сантехники, снос и возведение стен и перегородок… То есть такие работы, которые, прямо скажем, обычно не ведутся в квартире, сданной в аренду. А покраска потолка, замена обоев, линолеума или кафельной плитки – это всё текущий ремонт, который, в соответствии со статьёй 616 ГК РФ, должен производить за свой счёт арендатор. Все ли квартиросъёмщики готовы к такому повороту? Как показывает практика, далеко не все.

Впрочем, бывает, и не так уж редко, что арендаторы берутся для собственного удобства сделать кое-какой ремонт в съёмной квартире. Обязан ли хозяин возмещать им понесённые расходы?

В той же статье 616 ГК РФ сказано: если арендодатель не исполняет свои обязанности по капитальному ремонту (то есть, например, если в квартире электропроводка пришла в полную и явную негодность, а собственник не обращает на это внимания), то съёмщик вправе сам произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы.

Если же съёмщик занимался не неотложным капитальным ремонтом, а улучшением квартиры – например, поставил новую ванну или заменил старые выцветшие обои на новые и красивые, – тут, согласно статье 623 ГК РФ, всё зависит от того, заручился ли он заранее согласием собственника квартиры. Если да (и если иное не предусмотрено договором), арендатор вправе после прекращения договора потребовать от хозяина квартиры возмещения своих расходов на ремонт. Если нет – не вправе. И, уходя, выломать и унести свою ванну или ободрать свои обои – тоже не вправе. Потому что это «улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества», и они больше не принадлежат арендатору, они стали частью хозяйской квартиры. Вот «отделимые улучшения» – например, купленный на свои деньги диван, – можно со спокойной совестью забрать с собой.

Итак, вопрос о том, кто что должен ремонтировать в арендованной квартире, не так прост. Недоразумений, противоречий и конфликтов на этом месте может быть сколько угодно. Самое очевидное и разумное решение – заранее их предотвратить, подробно прописав обязанности обеих сторон по части ремонта в договоре найма. Чтобы составить грамотный договор, максимально полно учитывающий ваши интересы и защищающий ваши права, обратитесь за помощью к профессиональному риэлтору аренды.

call call call call